Pregunta
Si para una finca que tiene gravada una hipoteca, la administración concursal quiere solicitar al Juez del Concurso subasta; ¿Qué trámites se ha de seguir? ¿Hay que poner un precio al bien por la Administración Concursal?. ¿Si el precio solicitado por la A.C. es inferior de la carga hipotecaria, es posible su subasta?
Respuesta
Partimos del supuesto de la subasta en fase de liquidación, en la que el acreedor privilegiado ha perdido el derecho a la ejecución separada.
La Ley Concursal establece que la liquidación de los bienes que integran el activo del concursado se realizará conforme a lo dispuesto en el Plan de Liquidación; y para todo aquello no previsto en éste, el art. 149 LC establece unas reglas supletorias.
Concretamente, en su apartado 1 número 3º, dispone:
1. De no aprobarse un plan de liquidación y, en su caso, en lo que no hubiere previsto el aprobado, las operaciones de liquidación se ajustarán a las siguientes reglas:
(…)
3ª Los bienes a que se refiere la regla 1ª, así como los demás bienes y derechos del concursado se enajenarán, según su naturaleza, conforme a las disposiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio. Para los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se estará a lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 155.
Pro su parte el Art. 155, apartado 4, tiene el siguiente tenor literal:
4. La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.
Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.
La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar.
Como pauta orientativa, citaremos los Criterios sobre plan y operaciones de liquidación dimanadas de las conclusiones del seminario de 23 de marzo de 2011 celebrado por los jueces de lo mercantil de Cataluña[1], que parcialmente se reproducen a continuación:
V. Reglas de las subastas judiciales previstas en los planes de liquidación y en aplicación de las reglas supletorias.
1. En las subastas judiciales que se realicen en aplicación de las previsiones de los planes de liquidación o de las normas supletorias, el acreedor hipotecario (o cualquier otro acreedor con un crédito singularmente privilegiado) no puede hacer uso de los privilegios que la LEC otorga al ejecutante.
Esta regla responde a que estamos en un procedimiento de ejecución colectiva, en la que a ningún acreedor se le puede reconocer la condición de ejecutante
2. Si la subasta queda desierta ha de celebrarse de nuevo, pero a cambio cualquier acreedor podrá aun pujar aún cuando sea el único postor.
3. En el caso que en el plan de liquidación se prevea una subasta judicial los administradores concursales deberá de consignar las siguientes reglas:
a) Los postores deberán consignar el 10% del valor del bien según el inventario para poder tomar parte en la subasta, excepto los acreedores con privilegio especial sobre el bien.
b) No será aplicables a estas subastar la norma prevista en el art. 671 LEC ya que no hay propiamente ejecutante.
c) Se admitirán todo tipo de posturas y se aprobará el remate a favor de la mejor postura sin límite alguno, cualquiera que sea su importe.
Como hemos señalado no se deben de aplicar los privilegios del ejecutante ya que estamos ante una ejecución colectiva (art. 670.4 y 671 LEC) y no singular.
Tampoco tiene sentido aplicar las normas sobre aprobación del remate previstas con carácter general por diferentes motivos. Cuando el precio del remate es inferior al 70% del valor del inventario:
a) El concursado realmente no puede presentar tercero que mejore la postura, ya que de haber tenido la posibilidad lo hubiera hecho en las observaciones al plan de liquidación.
b) El acreedor hipotecario no tiene el privilegio de quedarse con el bien por el 70% del valor o por el importe de la deuda, ya que no es ejecutante. Si el remate fuese inferior al 60% no podríamos aplicar el art. 671 LEC, que es al que se remite en el caso de no aprobación de remate, ya que el acreedor con privilegio especial no es el ejecutante, ni podemos alzar el embargo, segunda posibilidad a la que se refiere el art. 671 LEC.
Pero para garantizar los derechos del acreedor hipotecario, éste puede participar en la subasta sin tener que consignar el depósito ni, en su caso, el precio del remate, si hiciera la mejor postura, en tanto que no supere su crédito especialmente privilegiado.
De esta forma es posible que consigamos cumplir la finalidad de la liquidación que es la realización de los bienes que componen la masa activa para pagar la masa pasiva, por el precio que fije el mercado, sin verse limitados por precios de tasación no actuales.
Por otra parte, los organismos judiciales han establecido normas específicas para la subasta judicial. En este sentido y asimismo como criterio orientativo, transcribimos las pautas del TSJ de Murcia sobre subasta electrónica en procedimiento concursal:
“2.3. En las subastas acordadas por los Juzgados de lo Mercantil en fase de liquidación de concurso de acreedores
En este caso, las condiciones de la subasta podrán ser determinadas por el propio SJ de lo Mercantil encargado de la liquidación del patrimonio del concursado, si entendieran que necesitan una adaptación las normas previstas con carácter general en el Libro III de la LEC. Para este tipo de subastas, el Juzgado de lo Mercantil podrá establecer con carácter general modelos de condiciones aplicables.
Cuando proceda la subasta, se dictará la correspondiente diligencia ordenando su celebración, que se ajustará en lo posible al anexo nº 4.1, y se informará al Administrador Concursal que, en el plazo más breve posible deberá remitir a la Sección de Subastas Electrónicas, en formato digital, un formulario que dependerá de las características del bien y resto de documentación, anexos nº 4.2 , 4.3 y 4.4 .
La Sección de Subastas Electrónicas Provinciales redactará el edicto ajustándose, en su caso, al modelo elaborado por el Juzgado de lo Mercantil, y así lo publicará en el portal de Internet para conocimiento de todos los interesados, destacando que se trata de una subasta en fase de liquidación concursal con condiciones específicas”.
Y las consignadas para una subasta concreta:
“Valoración del bien
Por el Juzgado de lo Mercantil se ha fijado la cantidad de 180.300,00 euros como valor del bien subastado. Si se ha facilitado por el administrador concursal los usuarios registrados en este portal tienen a su disposición el informe de valoración íntegro, o, en su caso, el plan de liquidación aprobado por el juzgado, cuya copia pueden descargar pinchando el enlace que, sólo a ellos, les aparecerá a continuación.
Informes periciales
Descripción de existencia de cargas
En esta subasta se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o que no existan títulos. La resolución que apruebe el remate o transmita el bien o derecho realizado acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales que no gocen de privilegio especial. Tratándose de bienes que gocen de privilegio especial se acordará en dicha resolución su cancelación, destinando la cantidad obtenida por la realización del bien al pago del referido crédito con privilegio especial hasta el importe total garantizado y no satisfecho, y de quedar remanente, al pago de los demás créditos, conforme al artículo 155.3 de la Ley Concursal. Si se ha facilitado por el administrador concursal los usuarios registrados en este portal tienen a su disposición la certificación de cargas del inmueble, cuya copia pueden descargar pinchando el enlace que, sólo a ellos, les aparecerá a continuación.
Documentos sobre existencia de cargas
Situación posesoria
Libre de arrendatarios, constituye vivienda habitual
Documentos sobre la situación posesoria
Estado actual del bien
ADMINISTRADOR CONCURSAL : Los administradores concursales están obligados a facilitar a los interesados toda la información necesaria para conocer el estado real de los bienes. Si se tuviera algún problema al respecto, deberá ponerse en conocimiento del Juzgado de lo Mercantil que ha ordenado la subasta.
Fotografías del bien
Información adicional sobre el bien
IMPORTANTE.- El edicto de esta subasta puede descargarse desde el enlace que aparece en la pestaña Datos de la Subasta. Lea detenidamente su contenido, pues contiene DISPOSICIONES ESPECIALES por tratarse de una subasta EN FASE DE LIQUIDACION DE CONCURSO DE ACREEDORES. Entre estas condiciones especiales destacan las siguientes: PRIMERA.- CONSIGNACION o aval necesarios para participar. Respecto a bienes afectos a créditos con privilegio especial, el acreedor que goce de dicho crédito privilegiado podrá participar en la subasta quedando exento de la obligación de consignar o avalar en tanto que la cantidad obtenida se destinará al pago de aquél. SEGUNDA.- CANCELACION DE CARGAS EXISTENTES. La resolución que apruebe el remate o transmita el bien o derecho realizado acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales que no gocen de privilegio especial. Tratándose de bienes afectos a éstos últimos se acordará en dicha resolución su cancelación, destinando la cantidad obtenida por la realización del bien al pago del referido crédito con privilegio especial hasta el importe total garantizado y no satisfecho, y de quedar remanente, al pago de los demás créditos, conforme al artículo 155.3 de la Ley Concursal. TERCERA.- TRASLADO PARA MEJORA DE POSTURA a la Administración Concursal. – Si los bienes subastados fueran inmuebles, cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá la Administración Concursal de la mercantil concursada, en el plazo de DIEZ DIAS hábiles, presentar oferta realizada por tercero que mejore dicha postura, en interés del concurso. Asimismo, si se presentara tal oferta que mejore la postura y siempre que no fuera superior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, se dará traslado al mejor postor en la subasta para que iguale o supere la oferta realizada por el tercero en el plazo de DIEZ DIAS, aprobándose el remate a su favor en caso de verificarlo. De no ejercer tal posibilidad, se aprobará el remate a favor del tercero. Todo ello en interés del concurso. -CUARTA.- SUBASTAS SIN POSTORES. Tratándose de inmuebles que constituyan la vivienda habitual del concursado y se encuentre afecto a crédito con privilegio especial, si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor que goce de dicho crédito pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación. Tratándose de inmuebles que no constituyan la vivienda habitual, la cantidad podrá ser igual o superior al 50%. Cuando el acreedor antes reseñado, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, se instará a la Administración Concursal para que proceda a la venta directa del bien o proponga al Juzgado el destino que sea más conveniente en interés del concurso.