Se consulta acerca de la necesidad de solicitar autorización judicial para el arrendamiento de un solar integrado en el activo de la concursada.
Pregunta
Administrador concursal de una sociedad a la que recientemente le ha sido aprobado el plan de liquidación.
Uno de los bienes que forma parte de la masa activa es un solar en el que aún no es posible edificar; sin embargo, una empresa nos ha propuesto, al igual que al resto de propietarios de la zona, acondicionar dicho solar para ser utilizado como parking a cambio de un pago por el alquiler de dicho solar.
En esta situación, y dado que no se puede edificar de momento, ya que en el futuro está previsto poder edificar, y con el objetivo de hacer el solar más atractivo a un futuro comprador, pues de esta manera genera algo de ingresos, y que de otra manera no sería posible,
¿Puedo firmar en fase de liquidación este contrato de alquiler del solar?
Y en caso de ser posible firmar este contrato de alquiler ¿Debo pedir autorización judicial para ello, o no es necesario?
Respuesta
A propósito de la cuestión planteada en la consulta, se deberán tener en consideración los siguientes particulares:
- La idoneidad de la operación que se plantea.
En efecto: si partimos de la circunstancia de que la concursada se encuentra en fase de liquidación y el objetivo de ésta última es la realización del activo para destinar el producto obtenido al pago de los acreedores, lo primero que habrá de plantearse el administrador concursal es la conveniencia o idoneidad de suscribir un contrato de arrendamiento sobre el inmueble integrado en el activo. Es decir, si a un futuro comprador le resultará verdaderamente más atractivo un bien sobre el que ya recae un arrendamiento.
Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que la normativa en materia concursal, especialmente a través de las sucesivas reformas, tiende al principio de no prolongación de la fase de liquidación más allá de lo estrictamente necesario. En este sentido, la suscripción de un contrato de arrendamiento supone adquirir unas obligaciones frente a un tercero (fundamentalmente el de puesta a disposición del mismo) por un plazo que casi con toda seguridad excede al previsto para la fase de liquidación.
En definitiva, el argumento de la obtención de ingresos está justificada en caso de continuidad de la actividad, pero la esencia de la fase de liquidación es precisamente la venta de activos en el plazo más breve posible.
- Necesidad de solicitud de autorización judicial
En fase de liquidación, el administrador concursal ejerce sus funciones en sustitución y habrá de realizar los actos que competen a todo liquidador, eso sí, con sujeción a lo previsto en el Plan de Liquidación formulado ex art. 148 de la Ley Concursal.
En caso de no haberse aprobado el Plan, o en todo lo no previsto por éste, habrá de aplicarse lo dispuesto en las reglas contenidas en el artículo 149 de la Ley Concursal.
El artículo 43 LC, por su parte, dispone literalmente:
“Artículo 43. Conservación y administración de la masa activa.
- En el ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre la masa activa, se atenderá a su conservación del modo más conveniente para los intereses del concurso. A tal fin, los administradores concursales podrán solicitar del juzgado el auxilio que estimen necesario.
- Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez. (….)”
Interpretado literalmente, a partir de la apertura de la fase de liquidación no sería preceptiva la autorización previa del juez para la disposición de los bienes integrados en la masa activa del concurso.
En el caso consultado, sólo cuando efectivamente se pueda justificar cumplidamente el “beneficio” que para la masa del concurso pudiere reportar la suscripción del contrato de arrendamiento -con todas las objeciones expuesta ya más arriba- y habida cuenta de que concurrirían circunstancias excepcionales no previstas en el Plan de Liquidación ni en las reglas supletorias del art. 149 LC, cabría solicitar la autorización del juez del concurso.